Thuê tài sản là sự thoả thuận giữa người sở hữu tài sản (bên cho thuê) và một người khác (bên thuê) về việc bên cho thuê đồng ý cho bên thuê quyền sử dụng tài sản trong một khoảng thời gian nhất định để đổi lấy một chuỗi thanh toán định kỳ.

Trong một giao dịch thuê, về pháp lý, bên cho thuê có quyền sở hữu tài sản, bên thuê không có quyền sở hữu mà chỉ có quyền sử dụng tài sản trong thời gian thuê. Có nhiều hình thức thuê tài sản, được phân biệt căn cứ vào tính chất của từng hợp đồng thuê.

- Thuê hoạt động: Một hợp đồng thuê tài sản là thuê hoạt động nếu như phần lớn rủi ro và lợi ích gắn liền với quyền sở hữu tài sản hầu như không được chuyển giao từ bên cho thuê sang bên thuê. Bên thuê chỉ sử dụng tài sản thuê trong một thời gian ngắn so với thời gian sử dụng kinh tế của tài sản. Chi phí thuê thường bao gồm phần hao mòn tài sản, chi phí bảo dưỡng và mức lợi nhuận mong muốn của bên cho thuê. Hợp đồng thuê hoạt động thường linh hoạt đối với bên thuê, nhưng chi phí thuê thường cao vì bên cho thuê chịu nhiều rủi ro đối với sự lạc hậu và giảm giá của tài sản.

- Thuê tài chính: Một hợp đồng thuê tài sản là thuê tài chính nếu như phần lớn rủi ro và lợi ích gắn liền với quyền sở hữu tài sản được chuyển giao cho bên thuê. Thông thường, quyền sở hữu tài sản được chuyển giao vào cuối thời hạn thuê hoặc hợp đồng thuê có qui định bên thuê được quyền lựa chọn mua tài sản; thời gian thuê thường chiếm phần lớn thời gian sử dụng kinh tế của tài sản. Thông thường một hoạt động thuê tài chính được bắt đầu khi người đi thuê lựa chọn tài sản và thoả thuận giá cả, sau đó sẽ thương lượng với một công ty cho thuê tài chính. Công ty cho thuê tài chính với tư cách là người cho thuê sẽ mua tài sản và chuyển thẳng đến bên thuê.

Có nhiều lý do khiến việc lựa chọn hình thức thuê tài sản ngày càng trở nên phổ biến, trong đó lý do chủ yếu là lợi ích có thể mang lại từ việc thuê tài sản. Cụ thể:

- Đối với bên thuê: khi mua một tài sản, người sử dụng phải đối đầu với rủi ro do sự lạc hậu của tài sản. Thuê là một cách để giảm hoặc tránh rủi ro này, bên cho thuê (chủ sở hữu tài sản) sẽ phải gánh chịu rủi ro về sự lạc hậu của tài sản. Với các hợp đồng thuê tài sản huỷ ngang, bên thuê có thể thay đổi tài sản một cách dễ dàng hơn so với việc sở hữu tài sản. Bên thuê cũng được hưởng một khoản lợi từ thuế so với việc vay để mua hoặc mua trả chậm, vì chi phí thuê (gồm khấu hao và lãi) được tính toàn bộ vào chi phí trước khi xác định lợi nhuận chịu thuế, vì vậy chi phí thực tế mà bên thuê chịu là chi phí thuê sau khi khấu trừ phần giảm thuế. Trong khi đó, nếu đi vay để mua hoặc mua trả chậm, thuế chỉ được tính giảm trên chi phí lãi, phần nợ gốc không được khấu trừ thuế. Ngoài ra, khi thuê tài sản, bên thuê sẽ có được tài sản sử dụng trong điều kiện hạn hẹp về ngân quỹ, không có tiền để mua tài sản hoặc không có vốn đối ứng cho các hợp đồng vay để mua tài sản; Hoặc khi công ty có tài sản cố định nhưng thiếu tiền để mua nguyên vật liệu, thanh toán lương, … thì cũng có thể thực hiện giao dịch “Bán rồi thuê lại”.

- Đối với bên cho thuê: trong suốt thời hạn cho thuê, bên cho thuê vẫn có quyền sở hữu pháp lý đối với tài sản, do đó bên cho thuê có quyền lấy lại tài sản nếu xét thấy bên thuê có biểu hiện vi phạm hợp đồng. Mặt khác, trong trường hợp bên thuê lâm vào tình trạng phá sản thì tài sản thuê vẫn không bị phát mãi mà vẫn bảo đảm quyền sở hữu hợp pháp của bên cho thuê đối với tài sản này.

Ảnh hưởng của thuê tài sản đến báo cáo tài chính (bên thuê)

Ảnh hưởng của thuê tài sản, không phân biệt thuê tài chính hay thuê hoạt động, đều ảnh hưởng giống nhau đối với dòng lưu chuyển tiền tệ, bởi dòng tiền thuê tài sản đối với bên thuê chính là một khoản chi phí phải trả cố định, nó được xem như một khoản thanh toán cố định cho một món nợ. Nhưng thuê tài chính và thuê hoạt động sẽ có ảnh hưởng khác nhau đối với Bảng cân đối kế toán và Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh.

Đối với Bảng cân đối kế toán, theo chuẩn mực kế toán Việt Nam số 06 “Thuê tài sản”, bên thuê ghi nhận tài sản thuê tài chính là tài sản và tương ứng nợ phải trả trên Bảng cân đối kế toán với cùng một giá trị bằng với giá trị hợp lý của tài sản thuê hoặc giá trị hiện tại của khoản thanh toán tiền thuê tối thiểu tại thời điểm khởi đầu thuê. Trong trường hợp thuê hoạt động thì giá trị tài sản thuê không được ghi nhận vào giá trị tài sản của bên thuê. Giả sử đầu năm N, công ty có nhu cầu tăng thêm một tài sản cố định dùng cho bộ phận bán hàng với giá trị là 200 triệu đồng, thời gian khấu hao ước tính là 10 năm, lãi suất 10%/năm. Để có tài sản này, công ty có thể sử dụng hình thức thuê hoạt động hoặc thuê tài chính. Với hình thức thuê tài chính, ta xác định được mức khấu hao là 20 triệu/năm, sử dụng công thức tài chính ta cũng tính được số tiền phải trả mỗi năm (cả gốc và lãi) là 32,55 triệu đồng. Với hình thức thuê hoạt động, chi phí thuê phải trả mỗi năm là 32,55 triệu đồng. Giả sử các yếu tố khác không đổi trong năm N và N-1, ta có Bảng cân đối kế toán (tóm tắt) được lập vào cuối năm như sau:

ĐVT: triệu đồng

Chỉ tiêu	Năm N-1	Năm N
		Thuê hoạt động	Thuê tài chính
A - Tài sản ngắn hạn B - Tài sản dài hạn	300 700	300 700	300 880
Tổng tài sản	1.000	1.000	1.180
A - Nợ phải trả B - Nguồn vốn CSH	400 600	400 600	580 600
Tổng nguồn vốn	1.000	1.000	1.180

ĐVT: triệu đồng